{"id":3563,"date":"2024-08-19T22:39:28","date_gmt":"2024-08-19T22:39:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.mosabogados.cl\/?p=3563"},"modified":"2024-09-11T23:29:45","modified_gmt":"2024-09-11T23:29:45","slug":"promesa-de-compraventa-de-inmueble-no-se-cumple-con-los-requisitos-del-articulo-1554-del-codigo-civil-cuando-las-condiciones-son-indeterminadas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.mosabogados.cl\/?p=3563","title":{"rendered":"PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE: NO SE CUMPLE CON LOS REQUISITOS DEL ART\u00cdCULO 1554 DEL C\u00d3DIGO CIVIL CUANDO LAS CONDICIONES SON INDETERMINADAS"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"3563\" class=\"elementor elementor-3563\">\n\t\t\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-70fd01f9 elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"70fd01f9\" data-element_type=\"section\" data-e-type=\"section\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-default\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-100 elementor-top-column elementor-element elementor-element-4e01ecb2\" data-id=\"4e01ecb2\" data-element_type=\"column\" data-e-type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-87ed627 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"87ed627\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h1 class=\"wp-block wp-block-post-title block-editor-block-list__block editor-post-title editor-post-title__input rich-text\" role=\"textbox\" contenteditable=\"true\" aria-label=\"Escribe un t\u00edtulo\" aria-multiline=\"true\">PROMESA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE: NO SE CUMPLE CON LOS REQUISITOS DEL ART\u00cdCULO 1554 DEL C\u00d3DIGO CIVIL CUANDO LAS CONDICIONES SON INDETERMINADAS<\/h1>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-f55a28d elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"f55a28d\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p style=\"font-weight: 400;\">Es muy frecuente ver en los contrato de promesa de compraventa de inmuebles la siguiente cl\u00e1usula: \u201c<em>La escritura de compraventa prometida deber\u00e1 otorgarse y suscribirse por el Promitente Comprador y su banco financista, en su caso, dentro de los treinta d\u00edas corridos contados desde la fecha en que el Promitente Vendedor comunique al Promitente Comprador, que la resoluci\u00f3n de Recepci\u00f3n Definitiva Parcial o Total del Proyecto, seg\u00fan corresponda, otorgada por la Direcci\u00f3n de Obras de la Ilustre Municipalidad correspondiente, junto con el Certificado que acoge al Proyecto a la Ley 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria y los planos de Copropiedad Inmobiliaria, se encuentran debidamente archivados en el Registro respectivo del Conservador de Bienes Ra\u00edces correspondiente<\/em>\u201d.<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">A veces la inmobiliaria est\u00e1 comprometida con la satisfacci\u00f3n del cliente e incluye un plazo dentro del cual la condici\u00f3n anterior debe configurarse, por ejemplo que los hechos anteriormente descritos deben configurarse: \u201c<em>a m\u00e1s tardar el segundo semestre del a\u00f1o 2027<\/em>\u201d, convirtiendo la condici\u00f3n suspensiva indeterminada en determinada, por cuanto existe una \u00e9poca en la cual debe configurarse el hecho.<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">Recientemente, el fallo de la Corte Suprema en el Rol 104.687-2023 de julio del presente a\u00f1o, entre otras cosas, se centra en la efectividad de las condiciones suspensivas indeterminadas, apuntando en su considerando cuarto: \u201c<em>De lo anterior se sigue que para que el contrato de promesa de compraventa sea v\u00e1lido, la condici\u00f3n suspensiva estipulada debe ser determinada, esto es, debe estar suficientemente especificado en el contrato que aqu\u00e9lla debe ser cumplida o debe realizarse dentro de un plazo, debiendo las partes fijar de manera clara y precisa la \u00e9poca en que la condici\u00f3n se debe cumplir\u201d.<\/em><\/p><p style=\"font-weight: 400;\">Siguiendo con el razonamiento, la corte establece que para que un contrato de promesa de compraventa sea v\u00e1lido, permita una ejecuci\u00f3n forzada y tenga m\u00e9rito ejecutivo (en caso de haberse otorgado por escritura p\u00fablica) debe necesariamente cumplir con todos los requisitos contenidos en el art\u00edculo 1554 del C\u00f3digo Civil, entre ellos, tener una condici\u00f3n determinada.<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">La postura anterior tiene efectos procesales no menores. Una condici\u00f3n indeterminada no permite que el t\u00edtulo ejecutivo cumpla con las exigencias del art\u00edculo 530 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, el cual dispone: \u201c<em>Hay acci\u00f3n ejecutiva en las obligaciones de hacer, <u>cuando, siendo determinadas y actualmente exigibles<\/u>, se hace valer para acreditarlas alg\u00fan t\u00edtulo\u201d<\/em><em>, <\/em>resultando en que el t\u00edtulo invocado sea ineficaz para obtener el cumplimiento forzado.<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">Por otro lado, respecto al plazo de prescripci\u00f3n, sin la acertada interpretaci\u00f3n de la Corte Suprema, queda totalmente privada de certeza jur\u00eddica esta instituci\u00f3n, ya que el computo va iniciar una vez que se cumplan todas las condiciones, lo cual puede ocurrir luego de m\u00e1s de 10 a\u00f1os desde la celebraci\u00f3n del acto o contrato, como fue en el caso en comento, habiendo pasado 12 a\u00f1os.<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">Sabemos que el esp\u00edritu general de la legislaci\u00f3n adopt\u00f3 la postura de consolidar las situaciones jur\u00eddicas luego de los 10 a\u00f1os. Por ejemplo, el plazo m\u00e1ximo de prescripci\u00f3n extraordinaria es de 10 a\u00f1os, por otro lado la posesi\u00f3n definitiva del difunto presuntivo se otorga luego de transcurridos 10 a\u00f1os desde sus \u00faltimas noticias, por su parte, la acci\u00f3n de nulidad absoluta prescribe en 10 a\u00f1os. Existen varios ejemplos, y en esto lo reprochable es entender que en el caso de las condiciones indeterminadas, el deudor puede quedar esperando m\u00e1s de 10 a\u00f1os desde la celebraci\u00f3n del acto o contrato para que pueda comprar su casa, departamento, terreno, lo que claramente afecta a las pretensiones de cualquier persona, sin perjuicio de considerar lo agravada que puede ser la situaci\u00f3n atendido que la doctrina <em>rebus sic stantibus<\/em> no es ampliamente reconocida por nuestros tribunales.<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">Sin perjuicio de todo lo aqu\u00ed indicado, fuerza hacer un llamado a las personas a evitar este tipo de cl\u00e1usulas en sus acuerdos con las inmobiliarias. Las condiciones indeterminadas dejan a merced de las empresas la celebraci\u00f3n del contrato definitivo, pues de ellos depende la obtenci\u00f3n de los permisos de edificaci\u00f3n y la tramitaci\u00f3n del certificado de copropiedad en comento, actos de los que en definitiva depender\u00e1 la exigibilidad de celebrar la compraventa. La condici\u00f3n es, en realidad, meramente potestativa de su voluntad.<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">El equipo de MOS Abogados se encuentra a disposici\u00f3n para asesorar a nuestros clientes en la celebraci\u00f3n de los contratos inmobiliarios y comerciales, como tambi\u00e9n para acompa\u00f1arlo y guiarlo ante cualquier requerimiento de car\u00e1cter judicial, con nuestro ya distintivito est\u00e1ndar de calidad y compromiso.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-374715b elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"374715b\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Conoce m\u00e1s sobre servicios de<\/p><h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">DERECHO CORPORATIVO<\/h2>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element 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