{"id":3735,"date":"2025-06-03T17:32:54","date_gmt":"2025-06-03T17:32:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.mosabogados.cl\/?p=3735"},"modified":"2025-06-03T17:43:34","modified_gmt":"2025-06-03T17:43:34","slug":"promesas-de-compraventa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.mosabogados.cl\/?p=3735","title":{"rendered":"SERNAC DICTA QUE INMOBILIARIAS DEBEN CUMPLIR FECHAS DE ENTREGA COMPROMETIDAS EN PUBLICIDAD Y COMUNICACIONES PREVIAS A PROMESAS DE COMPRAVENTA"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"3735\" class=\"elementor elementor-3735\">\n\t\t\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-70fd01f9 elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"70fd01f9\" data-element_type=\"section\" data-e-type=\"section\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-default\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-100 elementor-top-column elementor-element elementor-element-4e01ecb2\" data-id=\"4e01ecb2\" data-element_type=\"column\" data-e-type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-3b76712 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"3b76712\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>SERNAC DICTA QUE INMOBILIARIAS DEBEN CUMPLIR FECHAS DE ENTREGA COMPROMETIDAS EN PUBLICIDAD Y COMUNICACIONES PREVIAS A PROMESAS DE COMPRAVENTA.<\/strong><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-f55a28d elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"f55a28d\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p style=\"font-weight: 400;\">A trav\u00e9s de una resoluci\u00f3n exenta N\u00b0 277 publicada recientemente, el Servicio Nacional del Consumidor (el \u201c<u>Dictamen<\/u>\u201d y \u201c<u>SERNAC<\/u>\u201d respectivamente) estableci\u00f3 que las fechas de entrega anunciadas por inmobiliarias en publicidad, correos, mensajes u otros medios, deben entenderse como parte del contrato de promesa de compraventa, incluso si no est\u00e1n expl\u00edcitamente incluidas en el contrato.<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">El Dictamen, que responde la solicitud N\u00ba 34462541 y tiene como objetivo reforzar la protecci\u00f3n del consumidor en contextos de \u201cventa en blanco\u201d o \u201cventa en verde\u201d, donde los inmuebles a\u00fan no est\u00e1n construidos o aun no tienen recepci\u00f3n definitiva de la Direcci\u00f3n de Obras Municipales<a href=\"applewebdata:\/\/A58965D8-F249-4D1A-98CD-2C1A00A1294C#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a>. En este contexto, la decisi\u00f3n del consumidor depende principalmente de la informaci\u00f3n proporcionada por la inmobiliaria, incluyendo las fechas proyectadas de entrega.<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">Se\u00f1ala el Dictamen que la informaci\u00f3n entregada al consumidor en comunicaciones previas \u2014como \u201centrega garantizada en 6 meses\u201d\u2014 genera obligaciones contractuales:<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">\u201c<em>Las condiciones objetivas de los acuerdos entre las partes, tal como un plazo de entrega, deben ser consideradas parte del contenido contractual obligacional, a\u00fan cuando no est\u00e9 formalmente estipulada en el contrato de promesa<\/em>\u201d, afirma el documento.<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">El incumplimiento de estos plazos configura una infracci\u00f3n a la Ley N\u00b0 19.096 de Protecci\u00f3n de los Derechos de los Consumidores (\u201c<u>LPDC<\/u>\u201d) y habilita al consumidor a ejercer diversos derechos, como:<\/p><p><a href=\"applewebdata:\/\/A58965D8-F249-4D1A-98CD-2C1A00A1294C#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> Circular Interpretativa sobre Contratos Preparatorios en el Mercado Inmobiliario, Resoluci\u00f3n Exenta N\u00b0 495, 26 de julio de 2023, 9. En la compra en blanco, el proyecto se encuentra en una fase temprana de ejecuci\u00f3n, con los permisos de edificaci\u00f3n aprobados, pero sin haber comenzado la construcci\u00f3n del inmueble. En la compra en verde, el proyecto est\u00e1 en construcci\u00f3n, pero a\u00fan no ha recibido la recepci\u00f3n definitiva por parte de la Direcci\u00f3n de Obras Municipales (DOM).<\/p><ol><li>Ejecuci\u00f3n de la p\u00f3liza de garant\u00eda establecida en el art\u00edculo 138 bis de la LGUC.<\/li><li>Restituci\u00f3n de los pagos anticipados.<\/li><li>Indemnizaci\u00f3n por perjuicios conforme al art\u00edculo 3 letra d) de la LPDC.<\/li><li>Acciones por infracci\u00f3n a la publicidad enga\u00f1osa y falta de profesionalidad del proveedor.<\/li><\/ol><p style=\"font-weight: 400;\">Esta interpretaci\u00f3n se sustenta en el principio de integraci\u00f3n publicitaria y de la definici\u00f3n de publicidad del art\u00edculo 1 N\u00b0 4 de la LPDC \u201c<em>se entienden incorporadas al contrato las condiciones objetivas contenidas en la publicidad hasta el momento de celebrar el contrato<\/em>\u201d y en el art\u00edculo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (\u201c<u>LGUC<\/u>\u201d), el cual establece que las condiciones ofrecidas en la publicidad se entender\u00e1n incorporadas al contrato de compraventa.<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">El Dictamen establece que utilizar la integraci\u00f3n publicitaria como herramienta a favor del consumidor, es una herramienta necesaria en el \u00e1mbito de la adquisici\u00f3n de viviendas en verde o en blanco, esto dado que el comprador no tiene la posibilidad de verificar f\u00edsicamente el inmueble ni de comprobar de manera directa las condiciones de la obra, ya que la vivienda no ha sido construida. En consecuencia, el comprador se encuentra en una situaci\u00f3n de vulnerabilidad, ya que su decisi\u00f3n de compra depende exclusivamente de la informaci\u00f3n proporcionada por el vendedor, sin poder corroborar su veracidad o el cumplimiento de los plazos establecidos, por la sencilla raz\u00f3n de que a\u00fan no existe<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">El documento tambi\u00e9n distingue entre comunicaciones previas y posteriores a la promesa de compraventa. En caso de informaci\u00f3n posterior, pierde relevancia la integraci\u00f3n publicitaria, sin embargo, el Dictamen recoge la doctrina de las declaraciones unilaterales de voluntad, se\u00f1alando que estas declaraciones posteriores obligan a quien las hace, en este caso la inmobiliaria, debiendo cumplir lo declarado.<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">En dichos casos el plazo establecido por la inmobiliaria debe considerarse como un compromiso serio, real y vinculante para dicha parte. Al contrario, de no otorgarse valor a este compromiso y permitir que las comunicaciones formales realizadas por el proveedor al consumidor carezcan de efectos, se incurrir\u00eda en un abuso de la posici\u00f3n de poder de informaci\u00f3n del proveedor.<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">En caso de incumplimiento, el consumidor podr\u00eda activar la p\u00f3liza de garant\u00eda exigida por el art\u00edculo 138 bis de la LGUC, exigir la restituci\u00f3n de los pagos anticipados y reclamar indemnizaci\u00f3n por los perjuicios sufridos, conforme al art\u00edculo 3 letra e) de la LPDC. El Dictamen es claro en se\u00f1alar que:<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">\u201c<em>El incumplimiento de las fechas de entrega comunicadas (\u2026) constituye un incumplimiento contractual que habilita al consumidor a ejercer sus derechos<\/em>\u201d.<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">En contextos donde no se establece un plazo claro de entrega y la demora se deba a la autoridad p\u00fablica (como la DOM), el consumidor igualmente conserva el derecho a requerir informaci\u00f3n veraz y actualizada, y a evaluar si hubo negligencia por parte de la inmobiliaria al gestionar los permisos:<\/p><p style=\"font-weight: 400;\"><em>\u201cEl consumidor podr\u00eda esgrimir incumplimiento contractual imputable a la inmobiliaria, dado que el proveedor fue poco diligente en el cumplimiento del contrato<\/em>\u201d.<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">Sin embargo, si el incumplimiento no resulta imputable a la inmobiliaria, por factores ajenos a su control, atribuibles a la DOM u otro organismo externo, la p\u00f3liza de seguro no podr\u00e1 ejecutarse y el comprador no recuperar\u00e1 el dinero a trav\u00e9s de la garant\u00eda.<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">A pesar de lo anterior, el Dictamen destaca que la no concurrencia del siniestro de la p\u00f3liza no implica que la inmobiliaria no pueda estar obligada a restituir los dineros o que se permita que al consumidor no se le restituyan los dineros, por lo tanto, aun en casos incumplimiento imputable la inmobiliaria podr\u00eda ser patrimonialmente afectada.<\/p><p style=\"font-weight: 400;\">La resoluci\u00f3n ya se encuentra disponible en el sitio web del SERNAC y rige desde su publicaci\u00f3n. Adem\u00e1s, deja sin efecto cualquier gu\u00eda anterior sobre la misma materia.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-374715b elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"374715b\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Conoce m\u00e1s sobre servicios de<\/p><h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">DERECHO INMOBILIARIO<\/h2>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-ad944e3 elementor-align-center elementor-widget elementor-widget-button\" data-id=\"ad944e3\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"button.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-button-wrapper\">\n\t\t\t\t\t<a class=\"elementor-button 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