A través de una resolución exenta N° 277 publicada recientemente, el Servicio Nacional del Consumidor (el “Dictamen” y “SERNAC” respectivamente) estableció que las fechas de entrega anunciadas por inmobiliarias en publicidad, correos, mensajes u otros medios, deben entenderse como parte del contrato de promesa de compraventa, incluso si no están explícitamente incluidas en el contrato.

El Dictamen, que responde la solicitud Nº 34462541 y tiene como objetivo reforzar la protección del consumidor en contextos de “venta en blanco” o “venta en verde”, donde los inmuebles aún no están construidos o aun no tienen recepción definitiva de la Dirección de Obras Municipales[1]. En este contexto, la decisión del consumidor depende principalmente de la información proporcionada por la inmobiliaria, incluyendo las fechas proyectadas de entrega.

Señala el Dictamen que la información entregada al consumidor en comunicaciones previas —como “entrega garantizada en 6 meses”— genera obligaciones contractuales:

“Las condiciones objetivas de los acuerdos entre las partes, tal como un plazo de entrega, deben ser consideradas parte del contenido contractual obligacional, aún cuando no esté formalmente estipulada en el contrato de promesa”, afirma el documento.

El incumplimiento de estos plazos configura una infracción a la Ley N° 19.096 de Protección de los Derechos de los Consumidores (“LPDC”) y habilita al consumidor a ejercer diversos derechos, como:

[1] Circular Interpretativa sobre Contratos Preparatorios en el Mercado Inmobiliario, Resolución Exenta N° 495, 26 de julio de 2023, 9. En la compra en blanco, el proyecto se encuentra en una fase temprana de ejecución, con los permisos de edificación aprobados, pero sin haber comenzado la construcción del inmueble. En la compra en verde, el proyecto está en construcción, pero aún no ha recibido la recepción definitiva por parte de la Dirección de Obras Municipales (DOM).

1. Ejecución de la póliza de garantía establecida en el artículo 138 bis de la LGUC.
2. Restitución de los pagos anticipados.
3. Indemnización por perjuicios conforme al artículo 3 letra d) de la LPDC.
4. Acciones por infracción a la publicidad engañosa y falta de profesionalidad del proveedor.

Esta interpretación se sustenta en el principio de integración publicitaria y de la definición de publicidad del artículo 1 N° 4 de la LPDC “se entienden incorporadas al contrato las condiciones objetivas contenidas en la publicidad hasta el momento de celebrar el contrato” y en el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (“LGUC”), el cual establece que las condiciones ofrecidas en la publicidad se entenderán incorporadas al contrato de compraventa.

El Dictamen establece que utilizar la integración publicitaria como herramienta a favor del consumidor, es una herramienta necesaria en el ámbito de la adquisición de viviendas en verde o en blanco, esto dado que el comprador no tiene la posibilidad de verificar físicamente el inmueble ni de comprobar de manera directa las condiciones de la obra, ya que la vivienda no ha sido construida. En consecuencia, el comprador se encuentra en una situación de vulnerabilidad, ya que su decisión de compra depende exclusivamente de la información proporcionada por el vendedor, sin poder corroborar su veracidad o el cumplimiento de los plazos establecidos, por la sencilla razón de que aún no existe

El documento también distingue entre comunicaciones previas y posteriores a la promesa de compraventa. En caso de información posterior, pierde relevancia la integración publicitaria, sin embargo, el Dictamen recoge la doctrina de las declaraciones unilaterales de voluntad, señalando que estas declaraciones posteriores obligan a quien las hace, en este caso la inmobiliaria, debiendo cumplir lo declarado.

En dichos casos el plazo establecido por la inmobiliaria debe considerarse como un compromiso serio, real y vinculante para dicha parte. Al contrario, de no otorgarse valor a este compromiso y permitir que las comunicaciones formales realizadas por el proveedor al consumidor carezcan de efectos, se incurriría en un abuso de la posición de poder de información del proveedor.

En caso de incumplimiento, el consumidor podría activar la póliza de garantía exigida por el artículo 138 bis de la LGUC, exigir la restitución de los pagos anticipados y reclamar indemnización por los perjuicios sufridos, conforme al artículo 3 letra e) de la LPDC. El Dictamen es claro en señalar que:

“El incumplimiento de las fechas de entrega comunicadas (…) constituye un incumplimiento contractual que habilita al consumidor a ejercer sus derechos”.

En contextos donde no se establece un plazo claro de entrega y la demora se deba a la autoridad pública (como la DOM), el consumidor igualmente conserva el derecho a requerir información veraz y actualizada, y a evaluar si hubo negligencia por parte de la inmobiliaria al gestionar los permisos:

“El consumidor podría esgrimir incumplimiento contractual imputable a la inmobiliaria, dado que el proveedor fue poco diligente en el cumplimiento del contrato”.

Sin embargo, si el incumplimiento no resulta imputable a la inmobiliaria, por factores ajenos a su control, atribuibles a la DOM u otro organismo externo, la póliza de seguro no podrá ejecutarse y el comprador no recuperará el dinero a través de la garantía.

A pesar de lo anterior, el Dictamen destaca que la no concurrencia del siniestro de la póliza no implica que la inmobiliaria no pueda estar obligada a restituir los dineros o que se permita que al consumidor no se le restituyan los dineros, por lo tanto, aun en casos incumplimiento imputable la inmobiliaria podría ser patrimonialmente afectada.

La resolución ya se encuentra disponible en el sitio web del SERNAC y rige desde su publicación. Además, deja sin efecto cualquier guía anterior sobre la misma materia.